avaluo

Avaluo Fundo Yelitza  Universidad Nacional Experimental De Los Llanos Occidentales “Ezequiel Zamora   Bachilleres Ø   Marchena Rosa Ø   Peña Rosalbi Ø   Peña Karen Ø   Herrera Jhonner Ø   Bracho Jandel Ø   Rodríguez Alsi Ø   Salazar Héctor   Profesor Gilberto días                                                                                                   Mayo/ 2012                                                                                                     1          METODOLOGIA VALUATORIA: Para la determinación del valor del terreno se procedió de acuerdo a las técnicas valuatorias establecidas en el método de Mercado, el cual consiste en la obtención de referenciales de Compra y Venta, a través de la revisión de los libros respectivos en la Oficina de Registro Público del Municipio San Fernando - Estado Apure para posteriormente aplicar los métodos de análisis que permiten obtener el valor actual del terreno en estudio. En lo referente a las construcciones e instalaciones la  formación del valor se obtiene a través del método de ROSS-HEIDECKE, el cual se basa para la fijación del justiprecio, en un valor de reposición o mercado (VR), tomando en consideración el mantenimiento de la edificación y de los equipos correspondientes. Este método es el más utilizado actualmente para depreciar edificaciones, debido a que deprecia los activos en línea curva, que es lo que acontece en la realidad, además es aceptado por la Sociedad Panamericana de Avaluadores. Para la aplicación de este método se utilizó la tabla Nº 1., de la cual se obtiene el coeficiente de plus depreciación por estado (C), siendo tomados los valores referenciales del costo de m2 del manual de evolución de costos de la construcción elaborado por la empresa CENTRO INMOBILIARIO PROINVEROBRAS  (CIMPRO C.A.), y el manual de precios de Insumos, Bienes de Capital y Servicios del Sector Agropecuario, emitido por La Universidad del Zulia. Tabla Nº 1. TABLA DE ROSS HEIDECKE. ESTADO CARACTERISTICAS C (%) 1 1.5 NUEVO O MUY NUEVO 0 0.032 2 2.5 REGULAR, CONSERVACION NORMAL 2.52 8.09 3 3.5 NECESITANDO REPARACIONES SENCILLAS 18.10 33.20 4 4.5 REPARACIONES IMPORTANTES 52.60 75.20 5 DEMOLICION. 100 En lo referente a la maquinaria y equipos se utilizo el método de depreciación lineal modificada cuya fórmula es la siguiente: D = (Vn – R) * E * G                         T Donde: D: depreciación                                          R: Valor residual Vn: valor de reposición                             T: vida útil G: grado de operatividad. Los semovientes fueron valuados de acuerdo al precio referencial, emitido por la gaceta ganadera para el kilogramo de peso vivo, el cual es de Bs. 2.900 / Kg. para mautes y ganado gordo y Bs. 2.200 /Kg. para hembras. DIANOSTICO: 2.1. ASPECTOS LEGALES. 2.1.1. Identificación de la Propiedad y el Propietario                         El inmueble en estudio, está conformado por la unidad de producción, denominada “Yelitza”, la cual es propiedad de la Ciudadana Venero Yelitza, cuyo principal accionista es el Sr. Alejandro Carrero de acuerdo al documento de compra - venta registrada en la Oficina Del Registro Sub-Alterno del Municipio San Fernando del Estado Apure según folio nº 251             2.1.2. Tenencia de la tierra.                         De acuerdo a lo  indicado en el documento de propiedad, la unidad de producción está conformada por  “tierras propias”.               2.2. UBICACION:                         2.2.1. Geopolítica.                                       El fundo se encuentra ubicado en el sector denominado Manglarote de  la Parroquia El Recreo, Municipio San Fernando del Estado Apure. 2.2.2. Práctica:                           A la unidad de producción se puede llegar a través de varias  rutas: ·         Carretera Calabozo – San Fernando,  al entrar a San Fernando, se atraviesa el Paseo Libertador hasta llegar a la estatua de Páez, se cruza hacia la izquierda para tomar la avenida Carabobo pasando luego por la primero de mayo, luego avenida 4 de Julio hasta llegar al sector llamado “El Trillo”, se sigue derecho hasta pasar el punto de Control Fronterizo de Manglarote, de allí son escasos 3 kilómetros para llegar al fundo. ·         La otra manera de llegar es por la carretera de Biruaca – Pedro Camejo, al llegar a Biruaca tomar la Avenida Intercomunal San Fernando – Biruaca, al llegar al semáforo del parque ferial cruzar a la derecha para tomar la vía Perimetral Sur para llegar hasta la sede actual de PDVAL para luego cruzar a la derecha y tomar la Avenida 5 de julio y seguir en esa misma línea recta hasta el sector Manglarote donde se encuentra ubicada la unidad de producción. ·         Vía fluvial también se puede llegar a la unidad de producción por medio del rio apure que es el lindero norte de la unidad de producción.             2.3. ESPACIOS ECONÓMICOS (Del Estado): El gobierno y la administración pública son sus principales actividades económicas, seguida por el sector de educación. La ciudad es el principal asentamiento financiero del Estado, cuya primera actividad es la ganadería y la agricultura. Aunque el estado Apure posee muchas riquezas en el área ganadera y agrícola, San Fernando posee uno de los índices de pobreza más altos de las capitales de estado en Venezuela con un 44,49% de población pobre de acuerdo al censo de 2001.             2.4. SERVICIOS PUBLICOS:                         2.4.1.  Luz eléctrica: Hasta la fecha, el inmueble en estudio cuenta con el servicio de luz eléctrica, la toma se hace de manera directa que está en la orilla de la carretera donde se encuentra ubicada la unidad de producción. 2.4.2. Agua: la unidad de producción cuenta con el Río Apure por el lindero norte, posee una laguna natural, cuenta con un pozo profundo que no se está utilizando.               2.4.3. Teléfono: la zona cuenta con la cobertura de la telefonía celular (MOVISTAR Y MOVILNET).                                                2.4.4. Centros educativos: El centro educativo más cercano a la unidad de producción es la Escuela Manglarote.                         2.4.5. Salud: la atención médica más cercana está en la Población de Boquerones donde existe un ambulatorio Rural el cual cuenta con una ambulancia para trasladar los casos graves hasta el hospital de San Fernando de Apure.                         2.4.6. Religiosos: El centro o iglesia más cercana es en la población de Boquerones.                         2.4.7: Transporte: por la ruta de Boca de Anaro hay una línea de transporte público que llega hasta la población de Mapora y una ruta de vehículos rústicos que llegan cerca del hato y por la vía de santa Bárbara, existe una línea igual que llega hasta la gabarra. 2.5. CLIMATOLOGIA:             2.5.1. Altitud (m.s.n.m.): La unidad de producción se encuentra a una altura promedio de 43  m.s.n.m                                     2.5.2. Precipitación: El régimen pluviométrico presenta un período húmedo que se extiende de mayo a octubre, con lluvias máximas de junio a julio y una estación seca que va desde diciembre a marzo. Entre mayo y agosto se concentra el 60% de la precipitación total anual. Los meses de abril y noviembre son de transición. El promedio de lluvias en las tierras bajas oscila entre 1.300 y 1.500 mm anuales. La precipitación media en el piedemonte es superior a los 1.600 mm anuales. En general, se observa que las lluvias disminuyen de norte a sur. Así, Barinas, al norte, presenta un promedio anual de 1.474 mm mientras que El Real, más al sur, alcanza a 1.371 mm.             2.5.3. Temperatura  Media Anual (°C):  La temperatura media anual es de entre mín. 20,4 °C y máx. 34,5 °C; sin embargo es fácilmente soportable, se presentan variaciones importantes. La evaporación presenta sus mayores valores entre diciembre y marzo, aumentando así la escasez de humedad. El régimen térmico es alto y sin variaciones importantes. El promedio anual de la temperatura es de 26,4°C, con una amplitud media anual de 3,5°C.             2.5.4. Hidrología El Estado Apure está regado por una densa red de cursos de agua que fluyen, directa o indirectamente, hacia el río Apure, afluente del Orinoco por la margen izquierda. Entre los más importantes ríos se destacan, en secuencia oeste - este, el Apure, Rio Capanaparo, Rio Cinaruco, Caño la Pica, Caño la Guardia, Estos ríos son navegables.            2.5.5. Suelos. Varían en calidad y textura según la antigüedad y el drenaje, elementos que influencian la naturaleza de la mezcla. De la misma forma es relevante la exposición a condiciones climáticas muy húmedas o algo más secas. El resultado es desigual, de modo que los suelos se distribuyen de la manera siguiente: en las zonas de médanos, son ácidos y bajos en nutrientes; en sectores de llanuras constantemente inundados, son de mediana calidad y fertilidad deficiente; en los bancos registran buen drenaje y texturas medias; y en el noreste (hacia Biruaca) ostentan un extraordinario poder agrícola. 2.5.6   Tipos de Clima (KOPPEN)   Su clima es tropical de sabana (verano seco). 2.5.7.   Vegetación. El paisaje vegetal se es casi uniforme en toda la unidad de producción. En la llanura predominan las gramíneas con asociaciones de leguminosas y maleza diversa pero hay variaciones en función de las formaciones fisiográficas típicas. Los arboles en su mayoría eran mangos que crecen de manera natural, samán, coco e’ mono, mora, manirito, barote, orore, mapurite, siendo arboles que crecen de manera natural a lo largo y ancho de la unidad de producción, la parte forrajera está basada en malezas escobilla, borrajon, gamelote y espina sabanera, encontrándose de manera constante en la unidad de producción. 2.5.8. Relieve Es plano casi totalmente, con extensas llanuras que van desde la confluencia de los ríos Apure, Arauca y Capanaparo con el Orinoco, hasta las estribaciones de los Andes. Con pocos accidentes de terreno, las oscilaciones de altitud fluctúan entre los 40 y los 200 msnm. Los llanos apureños presentan algunos hechos fisiográficos importantes, generados por el tipo de suelo, clima y su patrón hidrográfico; sobresalen entre ellos las zonas de médanos, planicies deltaicas y unidades tales como bajíos, bancos y esteros, muy proclives a las inundaciones durante el período de lluvias. Además en el occidente del territorio se hallan el piedemonte y montañas con alturas mayores a los 3 km, en una porción de la Cordillera Oriental Andina que limita con el Estado Táchira. El estado apure tiene sus ríos y además de eso sus religiones como la del nazareno sus límites de terreno que son entre los 35 250m 2.6. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE: 2.6.1. LINDEROS:             De acuerdo al levantamiento Topográfico, realizado en Octubre de 2001, los linderos de la Unidad de Producción son los siguientes:                                                NORTE: Rio Apure                                    SUR: Jesús Venero ESTE: Williams Venero OESTE: Jorge Venero                         2.6.2. Forma del terreno: El terreno presenta varios bajíos, con una laguna en la parte trasera del fundo (lindero sur)                         2.6.3. Superficie: De acuerdo a lo estudiado el fundo posee una cantidad de 45,93 ha, de los cuales solo un potrero tiene semillero de Brachiaria Humidicola                         2.6.4 Topografía: De acuerdo a  la inspección técnica realizada al fundo se observo una topografía plana con una pendiente menor del 5%.                         2.6.5. Construcciones y Edificaciones: El Fundo Yelitza, está conformado por una sola extensión de terreno, con una casa, una vaquera y un corral CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES. IDENTIFICACIÓN UNIDADES m2 DESCRIPCIÓN VIVIENDA PRINCIPAL 47,94  m2 TECHO DE ACEROLIT SOBRE ESTRUCTURA DE HIERRO, PISOS DE CEMENTO, PUERTAS DE HIERRO, PAREDES DE  BLOQUE PINTADAS. ENMARCADA EN MEDIA PARED CON VENTANAS METÁLICAS MALLA ANTIPLAGA. CORRAL 701,05 m2 CONSTRUIDO CON ESTANTES DE MADERA TODO COMPLETO, NO CUENTA CON BOTALON, LA MADERA ES DE ARBOL COCO E’ MONO. VAQUERA 97,8 m2 CONSTRUIDO CON TUBOS PETROLEROS Y TUBOS CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES. IDENTIFICACIÓN UNIDADES DESCRIPCIÓN LAGUNA 03 U.N. LAGUNA NATURAL, NO HECHA CON MAQUINARIA CERCAS EXTERNAS 4.6 Km.  CUATRO Y CINCO HILOS DE ALAMBRE DE PUAS CON ESTANTILLOS DE MADERA. CERCAS INTERNAS 2.26 Km.  CUATRO Y CINCO HILOS DE ALAMBRE DE PUAS CON ESTANTILLOS DE MADERA. POZOS PERFORADOS 3 U.N. CONFORMACION Y NIVELACION. CON PROFUNDIDAD PROMEDIO DE 20 m Y TUBERIA DE 2" 2.6.5. Maquinaria y equipos:   en el siguiente cuadro se muestra el inventario de la maquinaria y equipos así como algunas características de los mismos. DESCRIPCIÓN DE MAQUINARIA Y EQUIPOS. MAQUINA Y/O EQUIPO CANTIDAD DESCRIPCIÓN DESMALEZADORA 1 MARCA TOYAMA, 450 MOTOBOMBA 1 MARCA DE 3 PULGADAS BOMBA ELÉCTRICA 1 MARCA MINGUETTI UTILIZADA PARA LA EXTRACCION DEL AGUA DE UN POZO PROFUNDO ASPERJADORA 3 MARCA SOL MOTOSIERRA 1 MARCA EFCO MAQUINA DE SOLDAR 1 MARCA TRUPPER ESMERIL 1 MARCA TRUPPER 3. AVALUO: VALOR TOTAL DE LA TIERRA SIN MEJORAS. Cuadro 7. Determinación del valor de las construcciones e instalaciones. IDENTIFICACIÓN ÁREA (m2),(m3),(Km) ó (U.N). Bs. / m2 ó Bs/Unid V.R. Vr Vp Edad Edad/Vp (Edad / Vp)2 α D VALOR ACTUAL VIVIENDA PRINCIPAL 47,94  m2 838.31 40.189 1339.63 30 10 0.333 0,111 0,508 10.489.64 29.699.36 CORRAL DE ARBOL COCO E MONO 701,05 m2 633 443.765 29.584,33 15 4 0,750 0,563 111.429,65 332.335,35 VAQUERA DE HIERO 97,8 m2 1.612 157.654 5255 30 4 0,250 0,063 4555.01 153.098,99  SUB -  TOTAL 485.434,34 Cuadro 7. Determinación del valor de las construcciones e instalaciones. IDENTIFICACIÓN ÁREA (m2),(m3),(Km) ó (U.N). Bs. / m2, Bs/Km ó Bs/Unid V.R. Vr Vp Edad Edad/Vp (Edad / Vp)2 α D VALOR ACTUAL CERCAS EXTERNAS 4.6 Km. 14.500 65.250 4350 15 8 1,875 3,515 24.077,25 41.172,75 CERCAS INTERNAS 2.26 Km. 14.500 32.770 2184.66 15 8 1,875 3,515 2353,84 30.416,16 PERFORACIONES 2 3 45.000 1125 20 15 0,600 0,360 6884 38.115,50  SUB -  TOTAL 109.704,41 Cuadro 8. VALOR DE MAQUINARIA Y EQUIPOS. IDENTIFICACIÓN CANTIDAD VALOR DE REPOSICION (Bs) VALOR RESIDUAL (Bs) VIDA ÚTIL (Años) EDAD ACTUAL (Años) GRADO DE OPERATIVIDAD (%) DEPRECIACION (Bs) VALOR ACTUAL (Bs) BOMBA ELÉCTRICA 1 350 2,92 7 4.5 95% 105 390 ASPERJADORA 1 350 2,92 10 1 95% 105 457 MOTOSIERRA 1 1.345 11,21 7 4 95% 404 1.205 MAQUINA DE SOLDAR 1 2.495 20.79 7 4 95% 749 2.345 ESMERIL 1 625 5,21 7 2 95% 180 420 DESMALEZADORA 1 1.395,00 11,625 120 1 95% 419 1.450 MOTOBOMBA 1 4.000 67 5 4 95% 1200 2.800 SUBTOTAL 1274.8 Fuente Asociación de Ganaderos. Cuadro 6. VALOR DE SEMOVIENTES. ESPECIE CANTIDAD EQUIVALENCIA UNIDADES VALORES UNITARIOS POR ANIMAL VALOR PURO MESTIZO UNIDAD ANIMAL ANIMALES PURO Peso apr. MESTIZO TOROS REPRODUCTORES 1 1,5 1.5 450 kg. 3.195 3.500 VACAS 22 1 22 450 kg. 3.195 70.290  NOVILLAS 2 0,75 1.5 300 kg. 2.130 4.260 NOVILLOS 1 0,75  0.75 300 kg. 2.130 2.130  MAUTAS 3 0,5 1.5 200 kg. 1.420 4.260  MAUTES 1 0,5 0.5 200 kg. 1.420 1.420  BECERROS 0 0 0 0 0 0  BECERRAS 10 0,25 2.5 160 kg. 1.136 2.500 SUBTOTAL 0 40 30.25 SUB-TOTAL SEMOVIENTES 88.3600 Fuente Gaceta Oficial Nº 39.698  del viernes 17 de junio de 2011 RESUMEN DEL AVALUO CONCEPTO TOTAL (BsF) % VALOR POR LA PROPIEDAD DE LA TIERRA 63.877,60 16,08 VALOR DE LAS MEJORAS PERMANENTES 0,00 0,00 VALOR DE LOS CULTIVOS PERMANENTES Y PASTOS 12.215,00 3,07 VALOR DE CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES 262.803,00 66,14 SUB TOTAL INMUEBLES 338,89556 85,29 VALOR DE LA MAQUINARIA Y EQUIPOS 1274.8 12,62 VALOR DE LOS SEMOVIENTES 88.3600 12,85 SUB TOTAL MUEBLES 2.497,30 14,71 TOTAL DE AVALUO 397.341,60 100,00