|
Avaluo Fundo Yelitza
Universidad Nacional Experimental
De Los Llanos Occidentales
“Ezequiel Zamora
|
|
|
|
|
|
|
|
Bachilleres
Ø
Marchena Rosa
Ø
Peña Rosalbi
Ø
Peña Karen
Ø
Herrera Jhonner
Ø
Bracho Jandel
Ø
Rodríguez Alsi
Ø
Salazar Héctor
|
|
|
|
|
1 METODOLOGIA
VALUATORIA:
Para la
determinación del valor del terreno se procedió de acuerdo a las técnicas
valuatorias establecidas en el método de Mercado, el cual consiste en la
obtención de referenciales de Compra y Venta, a través de la revisión de los
libros respectivos en la
Oficina de Registro Público del Municipio San Fernando - Estado
Apure para posteriormente aplicar los métodos de análisis que permiten obtener
el valor actual del terreno en estudio.
En lo
referente a las construcciones e instalaciones la formación del valor se obtiene a través del
método de ROSS-HEIDECKE, el cual se basa para la
fijación del justiprecio, en un valor de reposición o mercado (VR), tomando en
consideración el mantenimiento de la edificación y de los equipos
correspondientes.
Este
método es el más utilizado actualmente para depreciar edificaciones, debido a
que deprecia los activos en línea curva, que es lo que acontece en la realidad,
además es aceptado por la Sociedad Panamericana de Avaluadores.
Para la
aplicación de este método se utilizó la tabla Nº 1., de la cual se obtiene el
coeficiente de plus depreciación por estado (C), siendo tomados los valores
referenciales del costo de m2 del manual de evolución de costos de la construcción
elaborado por la empresa CENTRO INMOBILIARIO PROINVEROBRAS (CIMPRO C.A.), y el manual de precios de
Insumos, Bienes de Capital y Servicios del Sector Agropecuario, emitido por La Universidad del Zulia.
Tabla Nº 1.
TABLA DE ROSS
HEIDECKE.
|
ESTADO
|
CARACTERISTICAS
|
C (%)
|
|
1
1.5
|
NUEVO O MUY NUEVO
|
0
0.032
|
|
2
2.5
|
REGULAR,
CONSERVACION NORMAL
|
2.52
8.09
|
|
3
3.5
|
NECESITANDO
REPARACIONES SENCILLAS
|
18.10
33.20
|
|
4
4.5
|
REPARACIONES
IMPORTANTES
|
52.60
75.20
|
|
5
|
DEMOLICION.
|
100
|
En lo
referente a la maquinaria y equipos se utilizo el método de depreciación lineal
modificada cuya fórmula es la siguiente:
D = (Vn – R) * E * G
T
Donde:
D: depreciación R: Valor residual
Vn: valor de reposición T: vida útil
G: grado de operatividad.
Los semovientes
fueron valuados de acuerdo al precio referencial, emitido por la gaceta
ganadera para el kilogramo de peso vivo, el cual es de Bs. 2.900 / Kg. para
mautes y ganado gordo y Bs. 2.200 /Kg. para hembras.
DIANOSTICO:
2.1. ASPECTOS LEGALES.
2.1.1.
Identificación de la
Propiedad y el Propietario
El
inmueble en estudio, está conformado por la unidad de producción, denominada
“Yelitza”, la cual es propiedad de la Ciudadana Venero Yelitza, cuyo principal
accionista es el Sr. Alejandro Carrero de acuerdo al documento de compra -
venta registrada en la Oficina Del Registro Sub-Alterno del Municipio San
Fernando del Estado Apure según folio nº 251
2.1.2. Tenencia de
la tierra.
De acuerdo a lo indicado en el documento de propiedad, la
unidad de producción está conformada por
“tierras propias”.
2.2.
UBICACION:
2.2.1. Geopolítica.
El
fundo se encuentra ubicado en el sector denominado Manglarote de la Parroquia El Recreo, Municipio San Fernando
del Estado Apure.
2.2.2. Práctica:
A
la unidad de producción se puede llegar a través de varias rutas:
·
Carretera Calabozo – San Fernando, al entrar a San Fernando, se atraviesa el
Paseo Libertador hasta llegar a la estatua de Páez, se cruza hacia la izquierda
para tomar la avenida Carabobo pasando luego por la primero de mayo, luego
avenida 4 de Julio hasta llegar al sector llamado “El Trillo”, se sigue derecho
hasta pasar el punto de Control Fronterizo de Manglarote, de allí son escasos 3
kilómetros para llegar al fundo.
·
La otra manera de llegar es por la carretera de Biruaca –
Pedro Camejo, al llegar a Biruaca tomar la Avenida Intercomunal San Fernando –
Biruaca, al llegar al semáforo del parque ferial cruzar a la derecha para tomar
la vía Perimetral Sur para llegar hasta la sede actual de PDVAL para luego
cruzar a la derecha y tomar la Avenida 5 de julio y seguir en esa misma línea
recta hasta el sector Manglarote donde se encuentra ubicada la unidad de
producción.
·
Vía fluvial también se puede llegar a la unidad de
producción por medio del rio apure que es el lindero norte de la unidad de
producción.
2.3.
ESPACIOS ECONÓMICOS (Del Estado):
El
gobierno y la administración pública son sus principales actividades
económicas, seguida por el sector de educación. La ciudad es el principal
asentamiento financiero del Estado, cuya primera actividad es la ganadería y
la agricultura. Aunque el estado Apure posee muchas riquezas en el área
ganadera y agrícola, San Fernando posee uno de los índices de pobreza más altos
de las capitales de estado en Venezuela con un 44,49% de población pobre de
acuerdo al censo de 2001.
2.4. SERVICIOS PUBLICOS:
2.4.1. Luz eléctrica: Hasta la fecha, el inmueble en estudio cuenta con el servicio de luz
eléctrica, la toma se hace de manera directa que está en la orilla de la
carretera donde se encuentra ubicada la unidad de producción.
2.4.2. Agua: la unidad de producción cuenta con el Río Apure por el
lindero norte, posee una laguna natural, cuenta con un pozo profundo que no se está
utilizando.
2.4.3. Teléfono: la zona cuenta con
la cobertura de la telefonía celular (MOVISTAR Y MOVILNET).
2.4.4.
Centros educativos: El centro educativo más cercano a la unidad de producción
es la Escuela Manglarote.
2.4.5. Salud: la atención médica más cercana está en la Población de Boquerones
donde existe un ambulatorio Rural el cual cuenta con una ambulancia para
trasladar los casos graves hasta el hospital de San Fernando de Apure.
2.4.6.
Religiosos: El centro o iglesia más cercana es en la población de Boquerones.
2.4.7:
Transporte: por la ruta de Boca de Anaro hay una línea de transporte público que
llega hasta la población de Mapora y una ruta de vehículos rústicos que llegan
cerca del hato y por la vía de santa Bárbara, existe una línea igual que llega
hasta la gabarra.
2.5. CLIMATOLOGIA:
2.5.1.
Altitud (m.s.n.m.):
La unidad de producción se encuentra a una
altura promedio de 43 m.s.n.m
2.5.2. Precipitación:
El régimen pluviométrico presenta un período
húmedo que se extiende de mayo a octubre, con lluvias máximas de junio a julio
y una estación seca que va desde diciembre a marzo. Entre mayo y agosto se
concentra el 60% de la precipitación total anual. Los meses de abril y
noviembre son de transición. El promedio de lluvias en las tierras bajas oscila
entre 1.300 y 1.500 mm
anuales. La precipitación media en el piedemonte es superior a los 1.600 mm anuales. En
general, se observa que las lluvias disminuyen de norte a sur. Así, Barinas, al
norte, presenta un promedio anual de 1.474 mm mientras que El Real, más al sur,
alcanza a 1.371 mm.
2.5.3. Temperatura Media Anual
(°C):
La temperatura media anual es
de entre mín. 20,4 °C y máx. 34,5 °C; sin embargo es fácilmente
soportable, se presentan variaciones importantes. La evaporación
presenta sus mayores valores entre diciembre y marzo, aumentando así la escasez
de humedad. El régimen térmico es alto y sin variaciones importantes. El
promedio anual de la temperatura es de 26,4°C, con una amplitud media anual de 3,5°C.
2.5.4. Hidrología
El Estado Apure está regado por una densa red de
cursos de agua que fluyen, directa o indirectamente, hacia el río Apure,
afluente del Orinoco por la margen izquierda. Entre los más importantes ríos se
destacan, en secuencia oeste - este, el Apure, Rio Capanaparo, Rio Cinaruco, Caño
la Pica, Caño la Guardia, Estos ríos son navegables.
2.5.5.
Suelos.
Varían en
calidad y textura según la antigüedad y el drenaje, elementos que influencian
la naturaleza de la mezcla. De la misma forma es relevante la exposición a
condiciones climáticas muy húmedas o algo más secas. El resultado es desigual,
de modo que los suelos se distribuyen de la manera siguiente: en las zonas de
médanos, son ácidos y bajos en nutrientes; en sectores de llanuras
constantemente inundados, son de mediana calidad y fertilidad deficiente; en
los bancos registran buen drenaje y texturas medias; y en el noreste (hacia
Biruaca) ostentan un extraordinario poder agrícola.
2.5.6 Tipos
de Clima (KOPPEN)
Su clima es tropical de sabana (verano seco).
2.5.7. Vegetación.
El paisaje vegetal se es casi uniforme en toda
la unidad de producción. En la llanura predominan las gramíneas con
asociaciones de leguminosas y maleza diversa pero hay variaciones en función de
las formaciones fisiográficas típicas. Los arboles en su mayoría eran mangos
que crecen de manera natural, samán, coco e’ mono, mora, manirito, barote,
orore, mapurite, siendo arboles que crecen de manera natural a lo largo y ancho
de la unidad de producción, la parte forrajera está basada en malezas
escobilla, borrajon, gamelote y espina sabanera, encontrándose de manera
constante en la unidad de producción.
2.5.8. Relieve
Es plano casi totalmente, con extensas
llanuras que van desde la confluencia de los ríos Apure, Arauca y Capanaparo con el Orinoco, hasta las estribaciones de los Andes. Con pocos accidentes de terreno, las
oscilaciones de altitud fluctúan entre los 40 y los 200 msnm. Los llanos apureños presentan
algunos hechos fisiográficos importantes, generados por el tipo de suelo, clima
y su patrón hidrográfico; sobresalen entre ellos las zonas de médanos,
planicies deltaicas y unidades tales como bajíos, bancos y esteros, muy proclives
a las inundaciones durante el período de lluvias. Además en el occidente del
territorio se hallan el piedemonte y montañas con alturas mayores a los 3 km,
en una porción de la Cordillera Oriental Andina que limita con el Estado
Táchira.
El estado apure tiene sus ríos y además de eso sus religiones como la del
nazareno sus límites de terreno que son entre los 35 250m
2.6. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE:
2.6.1. LINDEROS:
De acuerdo al levantamiento
Topográfico, realizado en Octubre de 2001, los linderos de la Unidad de Producción son
los siguientes:
NORTE: Rio Apure
SUR:
Jesús
Venero
ESTE: Williams Venero
OESTE: Jorge Venero
2.6.2. Forma del
terreno:
El terreno presenta varios bajíos, con una laguna en la
parte trasera del fundo (lindero sur)
2.6.3. Superficie:
De acuerdo a lo estudiado el fundo posee una cantidad de
45,93 ha, de los cuales solo un potrero tiene semillero de Brachiaria Humidicola
2.6.4 Topografía:
De acuerdo a la inspección
técnica realizada al fundo se observo una topografía plana con una pendiente
menor del 5%.
2.6.5. Construcciones y Edificaciones: El Fundo Yelitza,
está conformado por una sola extensión de terreno, con una casa, una vaquera y
un corral
CONSTRUCCIONES
E INSTALACIONES.
|
IDENTIFICACIÓN
|
UNIDADES
m2
|
DESCRIPCIÓN
|
|
VIVIENDA PRINCIPAL
|
47,94 m2
|
TECHO DE ACEROLIT SOBRE ESTRUCTURA DE HIERRO, PISOS DE
CEMENTO, PUERTAS DE HIERRO, PAREDES DE BLOQUE PINTADAS. ENMARCADA EN MEDIA PARED
CON VENTANAS METÁLICAS MALLA ANTIPLAGA.
|
|
CORRAL
|
701,05 m2
|
CONSTRUIDO CON ESTANTES DE MADERA TODO COMPLETO, NO CUENTA
CON BOTALON, LA MADERA ES DE ARBOL COCO E’ MONO.
|
|
VAQUERA
|
97,8 m2
|
CONSTRUIDO CON TUBOS PETROLEROS Y TUBOS
|
CONSTRUCCIONES
E INSTALACIONES.
|
IDENTIFICACIÓN
|
UNIDADES
|
DESCRIPCIÓN
|
|
LAGUNA
|
03 U.N.
|
LAGUNA
NATURAL, NO HECHA CON MAQUINARIA
|
|
CERCAS EXTERNAS
|
4.6 Km.
|
CUATRO Y
CINCO HILOS DE ALAMBRE DE PUAS CON ESTANTILLOS DE MADERA.
|
|
CERCAS INTERNAS
|
2.26 Km.
|
CUATRO Y
CINCO HILOS DE ALAMBRE DE PUAS CON ESTANTILLOS DE MADERA.
|
|
POZOS PERFORADOS
|
3 U.N.
|
CONFORMACION
Y NIVELACION. CON PROFUNDIDAD PROMEDIO DE 20 m Y TUBERIA DE 2"
|
2.6.5. Maquinaria y equipos: en el siguiente cuadro se muestra el
inventario de la maquinaria y equipos así como algunas características de los
mismos.
DESCRIPCIÓN DE MAQUINARIA Y EQUIPOS.
|
MAQUINA
Y/O EQUIPO
|
CANTIDAD
|
DESCRIPCIÓN
|
|
DESMALEZADORA
|
1
|
MARCA
TOYAMA, 450
|
|
MOTOBOMBA
|
1
|
MARCA DE
3 PULGADAS
|
|
BOMBA ELÉCTRICA
|
1
|
MARCA
MINGUETTI UTILIZADA PARA LA EXTRACCION DEL AGUA DE UN POZO PROFUNDO
|
|
ASPERJADORA
|
3
|
MARCA
SOL
|
|
MOTOSIERRA
|
1
|
MARCA
EFCO
|
|
MAQUINA DE SOLDAR
|
1
|
MARCA
TRUPPER
|
|
ESMERIL
|
1
|
MARCA
TRUPPER
|
3. AVALUO:
VALOR TOTAL DE LA TIERRA SIN MEJORAS.
Cuadro 7. Determinación del valor de las construcciones e
instalaciones.
|
IDENTIFICACIÓN
|
ÁREA (m2),(m3),(Km) ó (U.N).
|
Bs. / m2 ó Bs/Unid
|
V.R.
|
Vr
|
Vp
|
Edad
|
Edad/Vp
|
(Edad / Vp)2
|
α
|
D
|
VALOR ACTUAL
|
|
|
|
|
VIVIENDA PRINCIPAL
|
47,94 m2
|
838.31
|
40.189
|
1339.63
|
30
|
10
|
0.333
|
0,111
|
0,508
|
10.489.64
|
29.699.36
|
|
|
|
CORRAL DE ARBOL COCO E MONO
|
701,05 m2
|
633
|
443.765
|
29.584,33
|
15
|
4
|
0,750
|
0,563
|
|
111.429,65
|
332.335,35
|
|
|
|
VAQUERA
DE HIERO
|
97,8 m2
|
1.612
|
157.654
|
5255
|
30
|
4
|
0,250
|
0,063
|
|
4555.01
|
153.098,99
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
SUB -
TOTAL
|
485.434,34
|
|
|
Cuadro 7. Determinación del valor de las construcciones e
instalaciones.
|
IDENTIFICACIÓN
|
ÁREA (m2),(m3),(Km) ó (U.N).
|
Bs. / m2, Bs/Km ó
Bs/Unid
|
V.R.
|
Vr
|
Vp
|
Edad
|
Edad/Vp
|
(Edad / Vp)2
|
α
|
D
|
VALOR ACTUAL
|
|
|
|
|
CERCAS EXTERNAS
|
4.6 Km.
|
14.500
|
65.250
|
4350
|
15
|
8
|
1,875
|
3,515
|
|
24.077,25
|
41.172,75
|
|
|
|
CERCAS INTERNAS
|
2.26 Km.
|
14.500
|
32.770
|
2184.66
|
15
|
8
|
1,875
|
3,515
|
|
2353,84
|
30.416,16
|
|
|
|
PERFORACIONES
|
2
|
3
|
45.000
|
1125
|
20
|
15
|
0,600
|
0,360
|
|
6884
|
38.115,50
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
SUB -
TOTAL
|
109.704,41
|
|
|
Cuadro 8. VALOR DE MAQUINARIA Y EQUIPOS.
|
IDENTIFICACIÓN
|
CANTIDAD
|
VALOR DE
REPOSICION (Bs)
|
VALOR
RESIDUAL (Bs)
|
VIDA ÚTIL
(Años)
|
EDAD
ACTUAL (Años)
|
GRADO DE
OPERATIVIDAD (%)
|
DEPRECIACION
(Bs)
|
VALOR
ACTUAL (Bs)
|
|
|
|
|
BOMBA ELÉCTRICA
|
1
|
350
|
2,92
|
7
|
4.5
|
95%
|
105
|
390
|
|
|
|
ASPERJADORA
|
1
|
350
|
2,92
|
10
|
1
|
95%
|
105
|
457
|
|
|
|
MOTOSIERRA
|
1
|
1.345
|
11,21
|
7
|
4
|
95%
|
404
|
1.205
|
|
|
|
MAQUINA DE SOLDAR
|
1
|
2.495
|
20.79
|
7
|
4
|
95%
|
749
|
2.345
|
|
|
|
ESMERIL
|
1
|
625
|
5,21
|
7
|
2
|
95%
|
180
|
420
|
|
|
|
DESMALEZADORA
|
1
|
1.395,00
|
11,625
|
120
|
1
|
95%
|
419
|
1.450
|
|
|
|
MOTOBOMBA
|
1
|
4.000
|
67
|
5
|
4
|
95%
|
1200
|
2.800
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
SUBTOTAL
|
1274.8
|
|
|
Fuente Asociación
de Ganaderos.
Cuadro 6. VALOR DE SEMOVIENTES.
|
ESPECIE
|
CANTIDAD
|
EQUIVALENCIA
|
UNIDADES
|
VALORES
UNITARIOS POR ANIMAL
|
VALOR
|
|
PURO
|
MESTIZO
|
UNIDAD
ANIMAL
|
ANIMALES
|
PURO
|
Peso apr.
|
MESTIZO
|
|
TOROS
REPRODUCTORES
|
|
1
|
1,5
|
1.5
|
|
450 kg.
|
3.195
|
3.500
|
|
VACAS
|
|
22
|
1
|
22
|
|
450 kg.
|
3.195
|
70.290
|
|
NOVILLAS
|
|
2
|
0,75
|
1.5
|
|
300 kg.
|
2.130
|
4.260
|
|
NOVILLOS
|
|
1
|
0,75
|
0.75
|
|
300
kg.
|
2.130
|
2.130
|
|
MAUTAS
|
|
3
|
0,5
|
1.5
|
|
200 kg.
|
1.420
|
4.260
|
|
MAUTES
|
|
1
|
0,5
|
0.5
|
|
200 kg.
|
1.420
|
1.420
|
|
BECERROS
|
|
0
|
0
|
0
|
|
0
|
0
|
0
|
|
BECERRAS
|
|
10
|
0,25
|
2.5
|
|
160
kg.
|
1.136
|
2.500
|
|
SUBTOTAL
|
0
|
40
|
|
30.25
|
SUB-TOTAL SEMOVIENTES
|
88.3600
|
Fuente Gaceta Oficial Nº 39.698 del viernes 17 de junio de
2011
|
RESUMEN DEL AVALUO
|
|
|
|
CONCEPTO
|
TOTAL (BsF)
|
%
|
|
VALOR POR LA PROPIEDAD DE LA
TIERRA
|
63.877,60
|
16,08
|
|
VALOR DE LAS MEJORAS
PERMANENTES
|
0,00
|
0,00
|
|
VALOR DE LOS CULTIVOS
PERMANENTES Y PASTOS
|
12.215,00
|
3,07
|
|
VALOR DE CONSTRUCCIONES E
INSTALACIONES
|
262.803,00
|
66,14
|
|
SUB TOTAL INMUEBLES
|
338,89556
|
85,29
|
|
VALOR DE LA MAQUINARIA Y
EQUIPOS
|
1274.8
|
12,62
|
|
VALOR DE LOS SEMOVIENTES
|
88.3600
|
12,85
|
|
SUB TOTAL MUEBLES
|
2.497,30
|
14,71
|
|
TOTAL DE AVALUO
|
397.341,60
|
100,00
|
|
